信达证券:新房成交环比增长,政策托底助力复苏
2023-07-31 16:07:30 来源:乐居财经


(资料图)

乐居财经 李礼 7月31日,信达证券发布房地产行业第30周周报。

本周核心观点:2023 年 7 月第 4 周,成交数据波动幅度依然较小,新房连续两周环比增长,二手房环比微降。本周一二线城市新房成交面积环比回升,而三线城市回落。二线城市二手房成交环比小幅下降。7 月 25 日,北京成功挂牌出让 2 宗地块。其中大兴西红门、顺义新城各一宗。最终全部成功出让,总成交金额 76.87 亿,成交楼面均价 31779 元/平,平均溢价率 10.29%。首开股份与中建玖合均有地块入手。

重点政策解读:本周中央政治局会议提出,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。自 2016 年定调地产行业“房住不炒”基调以来,首次拿掉“房住不炒”帽子,为下半年房地产市场政策方向确定基调。住建部近日也召开企业座谈会,提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。2014 年 9 月 30 日,央行与银保监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策,即二套房认定标准放松为“认贷不认房”。后续房地产上行周期中,一线城市认定标准加强为“认房又认贷”,例如北京 2017 年“317”政策,上海2016 年 11 月新政等。当前大部分城市调控政策为此前周期高点出台,这些政策已完成历史使命,我们认为在当前地产周期位置应该择机退出或优化。二套房认定标准放松,更多购房者可适用首套房贷款的低首付与低利率政策,有助于降低还款负担并释放改善性需求。政策调整方面,我们认为更多城市有望在限购限贷、首付比例、按揭利率的优化调整上,拥有更大的自主权。

一周行情回顾:本周(2023/07/24-2023/07/30)申万房地产指数上涨 9.78%,跑赢上证综指 6.37pct,在各类板块中位列第 2/31,恒生地产建筑业指数上涨6.56%,跑赢恒生综指 1.74pct。本周涨幅前 3 的地产公司分别为:金科股份(50.98%)、佳兆业集团(50.29%)、合景泰富集团(40.21%);本周跌幅前 3 的地产公司分别为:九龙仓集团(-2.33%)、西藏城投(-1.43%)、粤宏远 A(-0.51%)。本周恒生物业服务及管理板块上涨 9.17%,跑赢恒生综指4.35pct,在各类板块中位列第 1/13。本周涨幅前 3 的物业公司分别为:宝龙商业(25.36%)、新城悦服务(21.65%)、时代邻里(16.67%);本周有 1家物业公司下跌:国锐地产(-3.19%)。

地产市场监测:本周(2023/07/22-2023/07/28)30 个大中城新房成交面积229.07 万平方米,同比下降 27.39%,环比上升 8.01%。15 城二手房成面积 157.61 万平方米,同比下降 10.47%,环比下降 0.60%。监测 16 个重点城市库存面积 18065.86 万平方米,环比上升 0.28%,去化周期 105.98 周,较上周延长 4.84 周。上周(2023/07/17-2023/07/23)100 大中城市土地供应建面 2668.16 万平方米,同比下降 4.77%,环比上升 10.89%;土地成交建面2292.76 万平方米,同比下降 51.37%,环比上升 40.01%;供需比下降为 1.16,溢价率为 4.03%。

房企融资情况:本周(2023/07/22-2023/07/28)房企境内新发债总额为 80.76亿元,同比下降 26.95%,环比下降 46.77%;债务总偿还量为 133.26 亿元,同比上升 7.25%,环比上升 150.06%;净融资额-52.50 亿元。

风险因素:政策风险:房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险:房地产市场销售情况恢复程度不及预期,行业资金压力缓解不及预期。

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